На этой странице мы приводим процесс приобретения недвижимости поэтапно.
Шаг 1. Выбор объекта недвижимости, назначение адвоката, правовая экспертиза объекта.
Выбрав объект недвижимости, покупателю следует поручить своему адвокату произвести всецелую юридическую экспертизу объекта недвижимости (legal due diligence). Именно на этом этапе выясняется правовой статус выбранного объекта, проверяются и подтверждаются правоустанавливающие документы на него, статус и правомочность продавца, правильность и своевременность регистрации сделок с объектом в Ипотикофилакио (аналог Регистрационной палаты, далее – Реестр недвижимости), выявляется наличие или отсутствие обременений объекта (залога, ареста, андеррайтинга, притязаний третьих лиц и пр.), уточняется отсутствие возможных ограничений для использования объекта, предусмотренных нормами публичного права (градостроительным законодательством, лесным законодательством, правом об охране окружающей среды и пр.). Правовая история объекта недвижимости проверяется за истекшие 20 лет, предшествующие совершению сделки. Продавец обязан предоставить адвокату покупателя правоустанавливающие документы, необходимые для проведения правовой экспертизы.
После первоначальной экспертизы объекта практикуется внесение задатка в пользу продавца, подтверждающего намерение покупателя купить объект, и зачастую позволяющее продавцу завершить сбор необходимых для совершения сделки документов (оплатить их получение). Сумма задатка является предметом свободного соглашения сторон и обычно составляет от 5.000 до 30.000 евро. О внесении задатка составляется договор (простая письменная форма), в котором указываются сроки заключения окончательного договора купли-продажи, условия возврата внесенного задатка и прочие, важные для сторон, условия. Текст договора обычно готовится адвокатом покупателя.
Шаг 2. Архитектурно-строительная экспертиза объекта.
В случаях, когда приобретается объект недвижимости, на котором планируется строительство и (или) реконструкция имеющегося здания, настоятельно рекомендуется назначение архитектурно-строительной экспертизы объекта, выполняемой силами независимого, назначаемого по выбору покупателя, инженера-строителя. В его задачи входит: проведение тщательной проверки объекта на предмет соответствия возведенного здания нормам и размерам, установленным разрешением на строительство, составление свежих, соответствующих реальности, планов объекта и земельного участка, выявление возможных градостроительных нарушений, подтверждение того, что возможное целевое назначение объекта соответствует целям и задачам, стоящим перед покупателем и пр.
Шаг 3. Выбор нотариуса и составление проекта договора купли-продажи объекта.
Если данные экспертиз удовлетворяют покупателя, следует стадия подготовки и согласования проекта договора купли-продажи объекта. Сделки с недвижимым имуществом в Греции совершаются в письменной форме и требуют нотариального удостоверения. Для этого следует выбрать нотариуса, который, в сотрудничестве с адвокатами сторон, готовит пакет документов, необходимый для подписания договора купли-продажи, а также договор купли-продажи. Адвокат является ответственным за то, чтобы финальный текст договора соответствовал действительному волеизъявлению доверителя. Право выбора нотариуса принадлежит покупателю. Обычно адвокат рекомендует покупателю нотариуса, с которым сотрудничает и которому доверяет.
Шаг 4. Получение налогового номера (АФМ) в Греции.
Основное требование, без которого приобретение недвижимого имущества в Греции невозможно, — наличие налогового номера в Греции (идентификационный номер налогоплательщика – АФМ (греч). Номер представляет собой девятизначное число, которое выполняет функцию идентификатора физического либо юридического лица. Для получения налогового номера в Греции, иностранцу следует обратиться в специализированное подразделение налоговой службы Греции, обслуживающее тех, кто не является налоговым резидентом страны. Получить налоговый номер может также адвокат, при условии наличия особой доверенности и копии паспорта и визы заявителя.
В случае, если покупателем недвижимости является юридическое лицо, то для получения налогового номера требуется предоставить полный пакет учредительных документов компании (Устав, учредительный договор, сертификат об инкорпорации, хорошем состоянии, бенефициарах и пр.). В случае, если документы составлены на иностранном языке, они должны быть апостилированы, после чего переведены на греческий язык. Кроме этого, должна быть предоставлена особая доверенность от имени юридического лица, по установленной форме.
Шаг 5. Оплата налога на переход права собственности.
Непосредственная оплата налога происходит на основе декларации, которую готовит нотариус, за день до, либо в тот же день, в который будет происходить подписание договора купли-продажи объекта недвижимости.
Дополнительная информация.
Итак, для совершения сделки купли-продажи недвижимого имущества, покупатель обязан получить налоговый номер и оплатить налог на переход права собственности. Никаких дополнительных условий для покупателя не предусмотрено.
Другая ситуация с продавцом. Для того, чтобы иметь возможность продать объект недвижимости, продавец обязан получить целый ряд различных справок и удостоверений, подтверждающих отсутствие задолженностей по уплате налогов, страховых взносов, муниципальных сборов и т.д. На продавце лежит обязанность получить все эти документы ДО подписания договора купли-продажи объекта недвижимости и представить их нотариусу для проверки. Нотариус обязан отказать в удостоверении договора купли-продажи объекта недвижимости в случае, если даже один из этих документов отсутствует или имеются обоснованные основания полагать, что данные, содержащиеся в них, не соответствуют действительности.
Шаг 6. Подписание договора купли-продажи недвижимости, нотариальное удостоверение.
Договор купли-продажи составляется нотариусом только на греческом языке. Перевод осуществляется устно, при зачитывании текста договора сторонам, назначенным покупателем переводчиком. В случае пожелания клиента, адвокат может выполнить перевод договора в письменном виде, чтобы клиент имел возможность ознакомиться с ним до подписания. Личное присутствие покупателя на сделке не обязательно, при условии, что присутствует представитель покупателя, у которого имеется нотариально удостоверенная доверенность. После оглашения текста договора купли-продажи сторонам и их представителям, и подтверждения его содержания сторонами, договор подписывается и нотариально удостоверяется.
Шаг 7. Регистрация договора купли-продажи в Реестре недвижимости (Ипотикофилакио).
Нотариально удостоверенный договор купли-продажи и факт перехода права собственности должен быть, в обязательном порядке, зарегистрирован в Реестре недвижимости (Ипотикофилакио). Регистрация осуществляется адвокатом на основе заявления, которое готовит нотариус, и копии договора купли-продажи. При регистрации договора купли-продажи взимается регистрационный сбор. Обязанность оплатить регистрационный сбор лежит на покупателе.
Налоги и расходы на покупку и владение недвижимостью в Греции
